В 2024 году в Белгородской области застройщик столкнулся с ситуацией, когда по результатам государственной экспертизы проектная документация получила отрицательное заключение. Причиной послужили выявленные нарушения требований Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 и несоответствие проектных решений градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Разберём, какие действия были предприняты для устранения нарушений и повторного прохождения экспертизы.

Исходные обстоятельства

Проект предусматривал строительство административно-делового центра на территории Белгородского района. В ходе экспертизы установлено, что:

• в составе документации отсутствовали расчёты по энергоэффективности и мероприятиям по обеспечению доступа маломобильных групп населения;
• в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» допущено несоответствие границ участка данным ГПЗУ;
• раздел «Мероприятия по охране окружающей среды» содержал ссылки на устаревшие нормы СанПиН, утратившие силу в 2021 году;
• не были отражены результаты инженерно-геологических изысканий в соответствии с СП 47.13330.2016.

Экспертиза признала указанные недостатки существенными и вынесла отрицательное заключение, сославшись на п. 16 Постановления Правительства РФ № 145 от 05.03.2007, согласно которому проектная документация подлежит возврату в случае несоответствия требованиям законодательства и нормативно-технических актов.

Анализ правовых оснований и выявленных ошибок

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация должна разрабатываться с учётом требований технических регламентов и нормативных документов. Отсутствие обязательных разделов и некорректные ссылки на нормативные акты фактически нарушают состав проектной документации, установленный Приложением № 1 к ПП РФ № 87.

Дополнительно экспертиза указала на несоблюдение положений Постановления Правительства Белгородской области № 369-пп от 12.05.2023, которое устанавливает региональный порядок согласования проектных решений с органами архитектуры и градостроительства.

Действия застройщика после получения отрицательного заключения

Для устранения выявленных нарушений застройщик инициировал юридико-экспертную проверку проектной документации. В рамках проверки были предприняты следующие шаги:

• проведено обновление ссылок на действующие нормы и СП, включая СП 60.13330.2020 и СП 131.13330.2018;
• подготовлен раздел по энергоэффективности в соответствии с требованиями ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении»;
• дополнен раздел «Мероприятия по обеспечению доступа маломобильных групп населения» (п. 12 Приложения № 1 к ПП РФ № 87);
• уточнены границы земельного участка и инженерных коммуникаций по данным ЕГРН;
• проведена правовая сверка проектных решений с актуальными данными ГПЗУ.

После устранения нарушений проектная документация была повторно представлена на экспертизу. По результатам повторного рассмотрения эксперты признали проект соответствующим требованиям законодательства, и застройщик получил положительное заключение в течение 20 рабочих дней.

Юридические последствия и выводы

Отрицательное заключение экспертизы не является окончательным препятствием для реализации проекта, однако влечёт существенные задержки и финансовые издержки. В случае несогласия с выводами экспертизы застройщик вправе обжаловать её действия в судебном порядке в соответствии со статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Однако в большинстве случаев целесообразно устранить выявленные нарушения и пройти повторную экспертизу.

Данный кейс демонстрирует, что основными причинами отрицательных заключений являются:

• несоблюдение состава проектной документации по ПП РФ № 87;
• использование устаревших нормативных документов;
• отсутствие юридико-экспертной проверки перед подачей проекта на экспертизу;
• некорректное оформление исходных данных и несогласование ГПЗУ.

Рекомендации по предотвращению аналогичных ситуаций

• Проводить комплексную юридико-техническую проверку проектной документации до направления её на государственную экспертизу.
• Обеспечивать актуальность всех используемых нормативных документов и ссылок на СП и ГОСТ.
• Согласовывать проектные решения с органами архитектуры Белгородской области до начала корректировки документации.
• Формировать внутренние регламенты проектных организаций по контролю за соответствием составу и содержанию документации требованиям ПП РФ № 87 и № 145.

Корректировка проектной документации после отрицательного заключения экспертизы требует системного подхода, участия квалифицированных специалистов и строгого соблюдения нормативных процедур. В Белгородской области наличие региональной экспертизы и развитой нормативной базы позволяет оперативно устранять выявленные нарушения при условии соблюдения юридико-экспертных требований.